內政〔2002〕41號

內 鄉 縣 人 民 政 府

關于進一步加強土地管理和規范土地市場的

意       見

各鄉鎮人民政府、縣直各單位：

根據國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15號）及省政府《關于進一步加強國有土地資產管理的通知》（豫政[2001]74號）精神，為進一步強化政府對土地一級市場的壟斷，規范土地二級市場的管理，提高土地管理水平，現就進一步加強土地管理和規范土地市場提出如下意見：

一、嚴格執行土地管理“五統一”，建立土地供給制約需求機制

根據《土地管理法》和《河南省實施<土地管理法>辦法》的有關規定，縣政府對全縣非農業建設用地實行“五統一”管理，即統一規劃、統一征用、統一開發、統一供地、統一管理。“五統一”由縣國土行政主管部門會同計劃、規劃、建設、財政等有關部門按職責分工，具體實施。

統一規劃。全縣一切非農業建設用地必須符合土地利用總體規劃和土地利用年度計劃。縣城規劃控制區主要道路兩側200米以內新增建設用地，按照規劃嚴格控制。已經在縣城規劃控制區內主要道路兩側未經批準擅自圈占土地的單位和個人，限期申報登記，接受處理。

統一征用。任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，除法律規定可以使用農民集體所有的土地外，必須依法申請使用國有土地，需要征用農民集體所有的土地的，由縣國土行政主管部門依法統一征用，任何單位和個人均不得直接向村、組協商征地或私自與村、組協商租用土地。否則視為非法占地，依法從嚴查處。政府依法征用土地時，被征地的農村集體經濟組織不得以任何理由，任何方式哄抬地價，阻撓征用。否則，依法追究有關當事人的法律責任。

統一開發。土地開發必須依據土地利用規劃、城市建設規劃以及建設項目規模等，編制土地開發利用方案，經縣人民政府批準后，委托國土行政主管部門組織實施，統一開發。任何單位和個人都不得隨意進行土地開發。

全縣非農業建設新征用的土地，按照內政[1998]73號文件規定，每畝征收10000元的土地開發配套費，上交財政專戶管理，作為土地開發專項資金，用于土地開發整理和城市、集鎮基礎設施配套建設。

原劃撥或出讓給企事業單位的國有土地需進行處置的，一律由縣國土行政主管部門代表政府統一開發，公開招標拍賣，嚴禁單位自行開發。對城區（集鎮）街道和道路兩側單位或個人閑置未利用的土地，超過兩年的，縣政府依法收回，由縣國土行政主管部門統一組織拍賣，嚴禁單位或個人自行開發私自買賣。

各鄉鎮集鎮建設用地，納入土地一級市場統一管理。鄉鎮政府首先向縣政府申報開發建設方案。待批準后，由國土行政主管部門會同有關鄉鎮組織實施，嚴禁鄉鎮、村組亂圈、亂占、亂開發、亂建設。

城區住宅建設用地原則上應建集資樓，嚴格控制獨家小院建設用地。任何單位嚴禁在劃撥用地上，以建集資樓的名義搞房地產開發。

統一供地。全縣非農業建設項目用地，報經縣以上人民政府批準后，由縣國土部門代表縣政府統一供地。根據項目的性質和用途，可采取出讓、租賃、出資入股等方式,將土地有償提供給建設單位或個人使用。縣工業園區項目用地和招商引資項目用地,按內政[1999]58號、內政[2001]3號文件執行。下列用地必須依法實行招標拍賣供地：（1）企業經營性用地；（2）城區、集鎮沿街、沿路兩側的土地；（3）政府依法收回的閑置、低效利用和未利用的土地。

窯場取土、予制廠等需要臨時使用土地的，必須報縣國土行政主管部門審批，簽訂臨時使用土地合同，每畝繳納恢復耕地押金1000元，取得《臨時用地許可證》后，方可使用。不得在臨時使用土地上修建永久性建筑物或毀壞耕地，破壞種植條件。待土地復墾，驗收合格后，全額退還恢復耕地押金。未經批準，擅自占用土的，依法追究責任。

農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過《河南省實施<土地管理法>辦法》的規定標準。對超標準占用的土地，在拆遷、改建、翻建時，一律收回集體所有。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。全縣農村宅基地審批，要按照程序，逐級依法把關，統一由縣國土行政主管部門審查，報縣政府批準，頒發建設用地批準書后，建設主管部門方可辦理準建手續，并加大對無證建房、倒賣宅基地行為的查處力度。

全縣的“三區一村”用地，本照“支持發展，統一標準，規范有序”的原則，根據不同用途，區別對待、采取出讓、租賃、農用地轉用、臨時用地等辦法供地。

1、工業小區。原則上要采用出讓方式供地，按照評估地價一次性繳齊土地出讓金后，方可使用土地；為了支持企業發展，也可以采用租賃方式供地，繳納統征土地費用和有關稅費后，即可使用土地，但用地單位必須逐年繳納土地年租金，在辦理用地手續時，先繳納第一年的土地年租金，同時簽訂第二年的合同，做到使用土地合法化。還可以采取不改變土地所有權性質，僅辦理農地轉用手續，繳納有關稅費后，取得集體土地使用權，并按照規定逐年繳納土地年租金。采取后兩種形式使用的土地，一是不允許轉讓或出租；二是必須報縣政府常務會議研究批準，否則按照有關規定補辦土地出讓手續，補交土地出讓金。

2、商貿小區。必須采取統一征用，統一出讓的方式有償供地。按照評估地價一次性繳納各種稅費后，即可取得國有土地使用權。

3、養殖小區。畜牧養殖用地是調整農業產業結構的需要。畜禽養殖用地應當納入土地利用總體規劃。養殖場（戶）可以依法通過轉讓、租賃、承包、入股、聯營等方式取得土地使用權。畜禽養殖用地按農用地管理，原來屬于耕地的，用后必須復墾。建設永久性建筑，必須報經縣政府批準，按建設用地管理。

4、專業村。以建造永久性農業生產設施和配套設施為主的專業村建設，一律不允許占用基本農田，原則要求利用“四荒”土地，即荒坡、荒溝、荒灘、荒山等。確需占用一般農田的，必須依照法定程序履行農地轉用審批手續。嚴禁以專業村建設為名，搞住宅建設或土地開發。凡違背上述意見，擅自開發的“三區一村”一律按有關法律法規規范糾正。

統一管理。全縣非農業建設，必須經縣政府批準，納入建設用地統一管理，統一供應。縣國土行政主管部門負責全縣行政區域內土地使用的統一管理和監督工作。運用行政的、經濟的、法律的手段行使建設用地審查報批、地政地籍、土地開發利用保護和土地監察等職能，對違法占地、越權批地和擅自改變土地權屬用途的行為堅決予以查處。

二、加大土地管理力度，嚴格實行國有土地有償使用制度

要按照政府壟斷土地一級市場、規范管理土地二級市場的要求，建立公開、有序的土地市場體系。土地一級市場是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權有償、有限期讓與使用者的行為。土地一級市場由政府壟斷經營。土地二級市場指土地使用者將通過一級市場取得的土地，以轉讓、租賃、抵押等方式從事的交易活動。任何機關、團體、企事業單位或個人未經批準不得擅自將劃撥土地使用權進入二級市場進行交易。否則，按有關法律、法規從嚴處理。

嚴格限定行政劃撥供地范圍，除國家法律規定可享受行政劃撥的以外，其它建設用地必須以有償使用方式提供。對商業、金融、旅游、娛樂、服務業、房地產開發等經營性用地，按照市場機制運作提供。企業可采用出讓方式使用土地，也可采用有償租賃等方式有償使用國有土地。企業使用的原行政劃撥用地要全面納入有償使用，繳納年租金。要按照內政[1999]40號文件的要求，進一步加大土地年租金征收力度，對每年10月底以前不按規定繳納土地年租金的通過財政銀行帳戶強行劃撥或申請法院強制執行。

建立土地招標、拍賣制度。土地招標、拍賣工作由國土行政主管部門會同計劃、財政、城建等有關部門擬訂方案，報政府批準后，由國土行政主管部門組織實施，任何單位和個人，不經國土行政主管部門委托，無權拍賣土地使用權。

三、加強土地資產管理，盤活存量土地

要按照資源、資產并重的原則，強化對國有土地資產管理，盤活存量土地資產，走“活地興城”、持續發展的道路。舊城區成片改造要嚴格按照規劃，納入有償使用。舊城改造建設用地除按規定可劃撥供應的外，一律實行出讓方式供地。同一宗土地有多家申請使用的，要采用招標或拍賣方式出讓土地使用權。城區（集鎮）街道和道路兩側單位或個人低效利用或用途不合理，不符合城市規劃的土地，由縣城市規劃部門和縣國土行政主管部門聯合下發通知，限期拆舊建新，予以充分利用。通知下發半年后仍未建設的，由縣政府實施土地置換，統一開發。對造成土地閑置兩年以上的，政府依法收回土地使用權，統一出讓。

企業破產改制須處置劃撥土地資產的，一律由國土行政主管部門組織運作。任何單位和個人均不得擅自轉讓或以建集資樓名義搞開發建設。

四、建立土地收購儲備制度，壟斷土地一級市場

為強化政府對土地一級市場的調控能力，必須建立土地收購儲備制度，通過土地收購、土地開發、土地儲備、土地供應等環節，實施政府對土地一級市場的壟斷經營。土地收購儲備工作在符合土地利用總體規劃和城市規劃的前提下，有計劃、有步驟地開展，強化規劃在政府壟斷土地市場中的作用。在位置優越地段，每年劃定一定數量的土地，納入土地儲備范圍。凡列入收購儲備計劃的土地，任何單位和個人不得無理拒絕收購和統征。

土地收購儲備的范圍：舊城區待開發改造的土地：企業關停并轉、破產處置的土地以及閑置、低效利用的土地；城市規劃控制區范圍內辦理完農用地轉用報批手續的土地以及“農轉非”后剩余的集體土地；依法沒收的土地；征而未用的荒蕪、閑置的土地；以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發和不具備轉讓條件的土地；明顯低于市場價格擬轉讓的土地；駐地部隊需盤活的土地等。

土地收購儲備資金的來源：一是從土地出讓金中提取20%；二是通過行政劃撥新獲得土地使用權的，用地單位每平方米繳納10元；三是從每年的土地年租金的收益中提取10%；四是國土資源部門通過借貸籌資、財政貼息，作為土地收購儲備基金。土地收購儲備基金由縣國土資源局負責征收。在財政開設專戶，專帳管理，主要用于土地收購儲備和土地開發。使用時，由政府常務副縣長會同主管副縣長共同審批。

五、規范土地二級市場，促進城鎮土地合理流動

凡以出讓方式獲得土地使用權的單位和個人，需轉讓的必須完成開發建設投資總額25%以上，方可依法辦理轉讓手續。商品房開發，開發商必須交清全部土地出讓金，取得土地使用權證書和按套室頒發的國有土地分割轉讓許可證后，方可辦理商品房預售許可證，否則，不允許出售。

劃撥土地使用權的轉讓。原劃撥的土地使用權，經政府批準可以連同地上建筑物及其它附著物一起依法轉讓。但必須實行評估入市公開交易，在國土行政主管部門主持下，轉受雙方簽訂轉讓協議，嚴禁私自交易、私自開發或以建市場、小區、集資樓的名義變相開發。對已經轉移的劃撥土地使用權或用途的，應補交出讓金或土地收益，補辦手續，否則視為非法轉讓。

劃撥土地使用權的租賃。以劃撥土地使用權連同地上附著物一同出租的，出租方必須足額向縣政府繳納土地年租金。

劃撥土地使用權的抵押。以劃撥方式獲得土地使用權的抵押，必須經過地價評估備案后，由國土行政主管部門辦理土地使用權抵押登記。

城鎮居民的房地產轉讓。城鎮居民購買以出讓方式取得土地使用權的商品房轉讓時，憑變更后的房屋所有權證書向國土行政主管部門申請辦理土地使用權變更手續；城鎮居民購買的公有住房、經濟適用住房，依法補交出讓金后，方可轉讓；城鎮居民轉讓私有房屋的劃撥土地使用權，應入市公開交易，轉讓方必須按規定繳納土地出讓金后，方可辦理轉讓手續。

六、嚴格用途管制，加強集體非農建設用地管理

各類建設占用耕地，必須經有批準權的人民政府批準，任何單位或個人不得越權審批或擅自將農用地轉為非農業建設用地。集體非農業建設用地，必須經政府批準后方可轉讓、出租和抵押。轉讓時，必須先征為國有，再按用途進行劃撥或出讓；出租時，應將土地收益上交國家；抵押時，首先辦理抵押登記手續，需轉讓時，必須一次性足額繳納土地出讓金，變為國有土地后方可轉讓。

小集鎮建設用地按照統一規劃、突出重點、分期供應的原則優先安排。小集鎮建設用地除法律規定可以劃撥方式供地外，一律采用有償使用。要加大舊集鎮改造和土地開發力度，對改造騰出和盤活的存量建設用地，可通過招標、拍賣等方式重新利用，其土地凈收益的90%返還給鄉鎮政府，用于小集鎮的開發和建設。

嚴禁城鎮居民擅自轉讓集體所有的宅基地，對確需轉讓的，按有關規定依法辦理轉讓手續。房管部門必須依據土地使用證、準建證等證件，方可辦理房權證。對已按規定整建制“農轉非”的村組，其剩余土地要收為國有。

七、嚴格國有土地收益的征收和管理

加強國有土地資產管理，加大國有土收益的征收和管理力度，任何單位和個人均不得減免和擠占挪用土地出讓金、租金等土地收益。對于低價出讓，隨意減免地價，隱瞞地價造成國有土地資產流失的，要依法追究責任。

嚴格實行收支兩條線管理制度。凡涉及建設用地應征收的出讓金，國土資源局只開具繳費通知單，由土地使用者到財政局指定的地點繳納，土地出讓金全額上交縣財政，納入預算管理。

定向用地的建設單位或個人，應一次性向國土資源部門繳清一切征地費用。待縣以上人民政府批準，領取用地批件和《建設用地批準書》后，方可開工建設。

劃撥土地使用權非法轉讓的，沒收其非法收入，并處以非法收入額50%以下的罰款，補交土地出讓金，補辦出讓手續。出讓金標準按評估地價的50%繳納。改變土地用途的單位或個人。必須重新辦理出讓手續，調整土地出讓金，并辦理登記。

對主動將閑置土地交由政府統一開發、拍賣出讓的單位，縣政府可將土地純收益中的50%返還給原土地使用者。

對不主動交出閑置國有土地的單位，閑置一年以上依法征收土地閑置費。閑置兩年以上的，政府依法收回土地使用權，統一開發，統一招標拍賣出讓，其所得出讓金不予返還。

八、規范土地市場，建立良好的管理秩序

實行地價評估制度。要根據經濟社會發展情況，適時調整城市基準地價。凡涉及土地使用權處置的土地，必須先進行地價評估，并將評估結果報國土行政主管部門備案。交易雙方必須如實向國土部門申報成交價。交易價格明顯低于評估價格和市場價格時，政府按交易價統一收購。

要進一步規范土地有形市場。國土行政主管部門要加快土地有形市場的建設，健全交易規則，提供相關服務，形成土地使用權公平、公開、公正交易的市場環境。

加強土地市場監管。土地使用權經批準轉讓、出租、抵押或改變用途后，必須 30日內到國土行政主管部門辦理注冊登記或變更登記手續。對違反規定，擅自處理土地使用權的，按有關規定處罰。情節嚴重，構成犯罪的依法移交司法機關追究刑事責任。

                          二00二年六月十一日

主題詞：城鄉建設  土地  管理  意見

抄送：縣委、人大、政協

內鄉縣人民政府辦公室            2002年6月11日印發