各鄉鎮人民政府、縣政府各部門：

經縣政府研究決定，現將《內鄉縣農村宅基地管理辦法（試行）》《內鄉縣村民自建住房管理辦法（試行）》兩個管理辦法印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

附件：1、內鄉縣農村宅基地管理辦法（試行）

      2、內鄉縣村民自建住房管理辦法（試行）

2022年5月5日    

附件1

內鄉縣農村宅基地管理辦法

（試行）

第一章  總則

第一條 為規范和加強農村宅基地管理，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《農業農村部、自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》《河南省農村宅基地和村民自建住房管理辦法（試行）》等法律法規和政策要求，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于內鄉縣轄區內的農村宅基地管理。

第三條 本辦法所稱農村宅基地是指農村村民依法取得用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。農村宅基地歸本集體經濟組織或村民委員會所有（以下統稱村級組織）。

本辦法所稱宅基地面積，是指住宅建筑物、附屬用房和庭院等垂直投影范圍內的占地面積。

第四條 縣農業農村部門負責農村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用，組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，編制年度宅基地用地計劃并通報同級自然資源、規劃部門；參與編制國土空間規劃和村莊規劃。

縣自然資源部門負責依法辦理農用地轉用審批手續；辦理農村宅基地和房屋不動產登記。

縣規劃部門負責國土空間規劃、土地利用計劃和規劃許可等工作，在國土空間規劃中統籌安排農村宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求；加強村民自建住房風貌規劃和引導；辦理規劃許可等相關手續。

縣財政部門每年要將管理經費納入本級財政預算，保障農村宅基地管理工作正常開展。

鄉鎮政府負責本轄區內宅基地審批管理，負屬地管理責任。

縣發展改革、公安、民政、司法、應急管理、文化旅游、生態環境、水利、通信、供電等有關部門按照法定權限履行相關職責，協同配合做好本辦法的實施。

第五條 農村宅基地審批要適應村莊演變規律，堅持規劃先行、節約用地、因地制宜、保障安全的原則，體現當地歷史文化、地域特色、傳統民居和鄉村風貌。

第六條 農村宅基地審批管理事關廣大農民居住權益，縣直相關部門和鄉鎮政府要增強責任意識和服務意識，按照國務院“放管服”改革要求和部門職能，在縣政府統一領導下，切實履行各自職責，建立部門協調機制，做好信息共享互通，推進管理重心下沉，共同做好農村宅基地審批管理工作。

第二章  規劃編制

第七條 縣規劃部門根據農村人口現狀、區位條件和發展趨勢，將村莊分為集聚提升、城郊融合、特色保護、整治改善、搬遷撤并五種類型。著力開展村莊布局規劃編制工作，詳細了解村莊發展歷史脈絡、文化背景和人文風情，充分聽取或征求村黨支部、村民委員會的意見和建議，積極壯大集聚提升類、強化城郊融合類、深挖特色保護類、統籌整治改善類。

第八條 按照先規劃后建設、不規劃不建設、不審批不開工的原則，鄉鎮政府依據國土空間規劃，統籌考慮土地利用、產業發展、電力設施規劃、居民點布局、抗災防災、人居環境整治、生態保護和歷史文化傳承等因素，編制“多規合一”的實用性村莊規劃，按相關程序報上級審批。村莊規劃作為核發鄉村建設規劃許可的依據，一經批準必須嚴格實施，任何單位和個人不得隨意調整和變更。在規劃農村宅基地時，要考慮工程建設質量安全因素，避開自然災害易發地帶和地質條件不穩定區域。村莊規劃應劃定建設邊界，為每個村莊定好發展邊界和騰退區域，在村莊建設用地內部預留一定面積的宅基地周轉區，充分滿足村莊規劃邊界外住戶向內遷建和新增用戶的宅基地需求。

第九條 做好用地保障工作。在編制縣、鄉國土空間規劃和村莊規劃時，原則上可預留不超過5%的建設用地機動指標，為村民住宅建設預留用地空間。同時充分挖掘村內荒坑、荒地等閑散土地資源，積極穩妥推進“一戶多宅”的騰退和其他閑置宅基地的收回。村民新增住宅用地應優先利用原有的宅基地、村內空閑地和村周邊的丘陵坡地。

第十條 新規劃的宅基地優先利用存量建設用地，且必須符合“一戶一宅”政策，村民一戶只能擁有一處宅基地。人均耕地面積少于667平方米的平原地區，宅基地面積不得超過134平方米；人均耕地面積667平方米以上的平原地區，宅基地面積不得超過167平方米；山區、丘陵地區每戶宅基地面積不得超過200平方米。在原有宅基地上翻建、改建房屋，宅基地面積不得超過規定標準。

第三章  宅基地申請審批

第十一條 農村集體經濟組織成員擁有宅基地使用權。具有本集體經濟組織成員資格的有權依照本辦法規定申請分配宅基地。

第十二條 農村宅基地審批要體現公平、公正、公開的原則。符合下列條件之一的村民，可以戶為單位提出宅基地申請：

（一）本村集體經濟組織成員無宅基地的；

（二）農村居民戶除身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門戶而已有宅基地低于分戶標準的；

（三）原宅基地影響規劃，需要收回而又無宅基地的。

（四）符合法律、法規、規章、政策規定遷入并落戶現村集體組織成員且在原籍沒有宅基地的；

（五）因自然災害損毀或避讓地質災害搬遷的；

（六）因政府組織實施的基礎設施或公益性項目建設等占用而無宅基地的；

（七）法律、法規、規章、政策規定的其他條件。

第十三條 符合宅基地申請條件的村民，應當以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房書面申請。申請人填寫《農村宅基地和農民自建住房申請表》《農村宅基地使用承諾書》。

第十四條 村民小組收到申請后，提交村民小組會議討論審議，并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組范圍內公示。公示無異議或異議不成立的，村民小組將農戶申請、村民小組會議記錄等材料交村級組織審查。沒有分設村民小組的或宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的，村民直接向村級組織提出申請。

第十五條 村級組織審查提交的材料是否真實有效，將村民申請理由、擬用地位置和面積、建房標準、相鄰權利人意見等提交村民（村民代表）會議討論。討論通過后將討論結果進行公示，公示內容包括：申請人姓名、年齡、家庭成員、戶籍所在地、原有住房情況、新建房類型（原基改建、擴建、另址新建）、申請用地位置和面積、層高等，公示時間不少于7個工作日，并留存照片。公示無異議或異議不成立的，由村級組織簽署意見，報送鄉鎮政府。未通過的，由會議召集人告知申請村民未通過原因。

第十六條 鄉鎮政府要在黨群服務中心建立一個窗口對外受理申請，負責農村宅基地和村民自建住房的管理工作。收到村級申請后，應組織本級農業農村服務中心、自然資源所、村鎮建設管理辦公室等相關機構進行審查。農業農村服務中心負責審查申請人是否符合條件，擬用地是否符合宅基地布局要求和面積標準，宅基地和建房申請是否經過村級審核公示等。自然資源所負責審查用地手續，涉及占用農用地的，是否辦理了農用地轉用審批手續，地質條件是否符合建房要求等。村鎮建設管理辦公室負責審查是否符合國土空間規劃；負責審查設計方案（設計圖）和施工方案，提供規范的村民建房施工合同示范文本，指導選擇施工方等；涉及林業、電力、水利、交通等部門的，要及時征求相關部門意見，有關部門原則上應在7個工作日內簽署意見。鄉鎮相關機構審查后報縣農業農村、自然資源、住房和城鄉建設、規劃部門審核。宅基地審批原則上優先使用村莊空閑宅基地，嚴格控制新增宅基地。對符合條件的，填寫《農村宅基地和村民自建住房（規劃許可）審批表》，并繪制宅基地坐落平面位置圖。

第十七條 根據各相關機構聯審結果，由鄉鎮政府對村民宅基地申請進行審批，對審核通過的發放《農村宅基地批準書》和《鄉村建設規劃許可證》，對審核沒有通過的及時告知村級組織并說明理由，由村級組織通知本人。屬報送材料不完備的，應及時一次性告知村級組織，由村級組織通知申請人需要補正的材料和相關要求。鄉鎮政府要建立宅基地用地建房審批管理臺賬，將有關資料歸檔留存，并將審批情況報縣農業農村局、縣自然資源局等部門登記備案。

第十八條 新宅基地的申請審批要圍繞中心村規劃建設，嚴禁在搬遷撤并類村莊新批劃宅基地。

第十九條 鄉鎮政府對村民宅基地申請不予審批的情形按照有關法律、法規、規章、政策執行。嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建別墅大院和私人會所。禁止未批先建、超面積審批宅基地。經批準易地建設住宅的，應嚴格按照“拆舊建新”要求，將原宅基地交還村級組織。村民有下列情形之一的不予審批：

（一）申請人年齡未滿20周歲的；

（二）宅基地選址不符合國土空間規劃和村莊規劃的；

（三）將原有住房出賣、出租、贈與、以其他形式轉讓或者改作生產經營用途的；

（四）申請另址新建住房，沒有嚴格按照“拆舊建新”要求，拆除原宅基地上的建筑物、構筑物和其他附著物，沒有將原宅基地交回村級組織的；

（五）原有宅基地的面積已經達到規定標準或者能夠解決分戶需要的；

（六）宅基地選址存在安全隱患，不符合建房要求的；

（七）其他不符合法律、法規、規章、政策規定的情形。

第二十條 農村宅基地和村民自建住房（規劃許可）自批準之日起，超過1年未動工建設的，原批準手續自動作廢，村民如仍需建設的，需重新進行審批。對已批準但只建設房屋地基、圍墻或簡易房屋等占用宅基地行為，超過2年仍未按村莊規劃要求完成施工的，原批準宅基地予以收回。

第四章  閑置宅基地利用

第二十一條 在充分尊重村民意愿的前提下，積極推進閑置宅基地和閑置農房盤活利用，對保留產權的閑置宅基地和住宅進行整理，對愿意放棄產權的閑置宅基地和閑置住宅進行回收。對零星分散的閑置宅基地倡導“一宅變四園”（即：游園、花園、果園、菜園）；把成方連片的閑置宅基地建成文化生活廣場、村莊景觀、休閑健身場所；把有利用價值的閑置農房，開發成村史館、圖書室、活動室等村民活動場所。

第五章  監督管理

第二十二條 建立縣級主導、鄉鎮主責、村級主體的農村宅基地管理機制。縣農業農村、自然資源、規劃、住房和城鄉建設等部門要根據工作職責，加強對鄉鎮政府農村宅基地管理工作的指導。鄉鎮建立以鄉鎮主要領導為主任，分管領導為副主任，村鎮建設管理辦公室、自然資源所、農業農村服務中心等職能部門負責人為成員的鄉村規劃建設委員會，具體工作由村鎮建設管理辦公室牽頭負責。制定和完善運行管理機制，統一管理村莊規劃編制與實施。鄉鎮政府承擔宅基地監督管理責任，依法組織開展農村用地建房動態巡查，特別是加強對重點區域地段的日常巡查，及時發現和處置涉及宅基地使用的各類違法違規行為，做到早發現、早制止、早報告、早查處。

第二十三條 鄉鎮政府綜合行政執法機構負責發現和依法查處未批先建、違規建房等違法違規行為，嚴格執行行政執法公示制度、行政執法全過程記錄制度、重大行政執法決定法制審核制度，做到嚴格規范公正文明執法。

第二十四條 村級組織在鄉鎮政府的指導下，要制定完善本村宅基地民主管理辦法，依法管好宅基地。在村民申請建房過程中，全程參與并落實審批到場、放線到場、驗收到場“三到場”要求。要加強農村宅基地日常巡查，由村建房專干協助開展農村宅基地審批管理，及時發現和制止涉及宅基地的各類違法違規行為，并將不聽勸阻、拒不改正的情況及時向鄉鎮政府報告。

第二十五條 鄉鎮政府及其有關行政管理機構要依法履行職責，嚴格按照法定程序辦理農村宅基地相關手續，不得違規收取費用；對在農村宅基地審批、監管、執法過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂、侵害村民合法權益的單位和個人，依法依規依紀予以處理。

第六章  附則

第二十六條 本辦法施行過程中，法律、法規、規章及上級政策另有規定的，從其規定。

第二十七條 本辦法由縣農業農村局、自然資源局、住房和城鄉建設局、規劃中心負責解釋。

第二十八條 本辦法自印發之日起試行。

附件2

內鄉縣村民自建住房管理辦法（試行）

第一章  總 則

第一條 為加強全縣村民自建住房管理，根據《中華人民共和國大氣污染防治法》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程安全生產管理條例》、《河南省村莊和集鎮規劃建設管理條例》、《河南省人民政府關于印發河南省農村宅基地和村民自建住房管理辦法（試行）的通知》和《南陽市村民自建住房建設工程質量安全管理辦法（試行）》等法律法規和文件要求，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本縣行政區域內村民自建住房及其管理。

第三條 村民自建住房是指由農村村民以戶為單位，自行申請在宅基地上新建住房、改擴建原有住房的活動。

第四條 村民自建住房開工建設前應取得《河南省農村宅基地和村民自建住房管理辦法（試行）的通知》中規定的《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》等材料，并應符合村級規劃，堅持功能現代、風貌鄉土、成本經濟、結構安全、綠色環保的原則，滿足農民生產生活的需要，體現當地歷史文化和建筑風貌，抗震設防區應達到我縣7度抗震設防的建設工程質量安全要求。

第五條 歷史文化名村、傳統村落內村民自建住房，應符合相關特色保護規劃，保持和延續傳統格局和風貌，體現本區域地域文化特色。

第六條 縣住房和城鄉建設局負責依法履行村民自建住房建設質量安全行業管理工作，指導鄉鎮政府對村民自建住房建設質量安全進行監管，負責引導村民住房建筑風貌，組織編制村民自建住房設計圖冊，組織建筑工匠培訓和管理。

鄉鎮人民政府按照屬地管理的原則，負責本轄區內村民自建住房建設開工審批、建筑風貌管控、工程質量安全監管、竣工驗收備案；負責本轄區建筑工匠培訓的組織和日常管理；負責轄區村民自建住房建設活動的日常巡查管理，發現村民自建住房的違法違規行為依法處理。

村民委員會在村黨支部的領導下代表村集體行使村民自建住房村級管理職權。

村級組織建房專干具體負責本村村民自建住房建設活動的日常巡查，配合鄉鎮做好村民自建住房建設施工現場管理和技術指導，制止村民自建住房建設活動中的違法違規行為，并及時向所在鄉鎮負責部門報告。

第二章  風貌管控

第七條 村民自建住房宜體現當地傳統民居風格，弘揚傳統建筑文化，將傳統建造技藝與建筑新技術、新工藝、新材料相結合，鼓勵發展裝配式建筑，建設功能現代、風貌鄉土、成本經濟、結構安全、綠色環保的宜居住房。

第八條 縣住房和城鄉建設局編制的村民自建住房設計圖冊無償提供給全縣村民使用。各鄉鎮政府要按照村莊規劃確定的村莊總體風貌定位，選擇適宜的村民自建住房設計圖冊，引導村民按照設計圖冊建設住房。

第九條  村民自建住房設計按以下規定執行：

（一）村民的自建住房應使用政府提供的村民自建住房設計圖冊；

（二）確因特殊原因不能使用住房設計圖冊的，應由村民委托有房屋建筑設計資質的單位進行設計，經圖紙審查通過后由鄉鎮政府報縣住房和城鄉建設局備案。

第十條 鼓勵大專院校、規劃設計單位為鄉村建設培育、輸送實用型人才，推薦規劃、設計、建筑工程等專業人員為村民自建住房提供服務、參與鄉村建設。

第三章  建設方責任

第十一條 建設方（村民）對房屋的質量安全負總責，承擔建設主體責任。

第十二條 村民要在取得《農村宅基地批準書》和《鄉村建設規劃許可證》后，向鄉鎮政府提交施工圖紙、施工合同、施工人員信息、質量安全承諾書等資料，鄉鎮政府要在10個工作日內對資料進行審核，符合條件的方可開工。

村民自建住房建設嚴格按照總體規劃設計要求建設，原則上控制在兩層或兩層以下，單層住房層高不超過4米、二層住房的每層層高不超過3.6米，室內外高差宜控制在45厘米以內，院落和街巷高差宜控制在30厘米以內。村民自建房在三層或三層以上、工程投資額在100萬元以上（含100萬元）或者建筑面積在500平方米以上（含500平方米）的建筑工程，應向縣住房和城鄉建設局申請辦理施工許可證，嚴格執行《中華人民共和國建筑法》《建筑工程質量管理條例》等法律、法規有關規定，納入工程質量安全監管范圍。

第十三條 同意村民自建住房開工建設的鄉鎮政府要在5個工作日內組織農業農村服務中心、自然資源所、村鎮建設管理辦公室等機構進行現場開工查驗，確定建房位置；村民自建住房未經現場開工查驗的，不得開工。

第十四條 村民自建住房需選擇具備資質的施工單位或經過培訓合格的建筑工匠，并簽訂施工合同，約定質量和安全責任。建設三層以上或有地下室的住房必須選擇具備資質的施工單位。

縣住房和城鄉建設局要建立建筑工匠培訓制度，會同鄉鎮政府、縣人社部門組織建筑工匠參加技能和安全生產培訓。

第十五條 村民與施工方應簽訂書面施工合同，約定質量和安全責任。施工方要建立健全施工質量的檢驗制度，嚴格工序管理，按照設計圖紙和施工技術標準施工，不得擅自修改圖紙，不得偷工減料。

第十六條 在建房過程中，建房村民和施工方要選用符合規定標準的建筑材料、建筑構（配）件和設備。施工方應當協助建房村民選用合格的建筑材料、建筑構（配）件和設備，嚴禁使用過期和質量不合格的建筑材料。

第十七條 村民確需在原有住房上加層的，要按照新建住房程序進行審批和監管。

第十八條 村民自建住房時，應同時配建污水管道，能集中納管處理的，應采用集中納管處理；不能集中納管處理的，應配套建設化糞池及污水處理池進行處理，并做到達標后排放。

第四章  施工方責任

第十九條 施工方在村民自建房建設工程中對施工質量和安全負直接責任。

第二十條 施工方要明確施工現場的負責人、質量員、安全員等主要責任人。堅持安全第一、質量第一、預防為主，加強施工人員日常安全教育培訓，為施工人員購買建筑工程意外傷害保險，配備必要的安全帽、安全帶、安全網等安全防護用品和滅火器等消防器材。

第二十一條 施工方要加強施工現場安全管理，對施工現場設置不低于2米的硬質圍擋，在圍擋門外醒目位置設置《農民宅基地自建住房公示牌》。

要對樓梯臨邊、陽臺臨邊、框架樓層邊設置防護欄桿，通道口、樓梯口等設置穩固的蓋板或防護欄桿等防護設施。

第二十二條 村民自建住房建設施工時必須采用合格的施工機具，嚴禁使用國家明令禁止使用或淘汰的吊裝設備設施。抬吊構件、材料的起重機械設備的安裝要保證設備自身的平衡與整體穩定性。人工抬吊構件、材料等的繩具應采用合格的麻繩或鋼絲繩，不得用螺紋鋼做吊鉤和用鉛絲做吊具繩，不得使用簡易木架支撐的吊裝葫蘆等吊裝設備。

第二十三條 施工現場臨時用電應采用TN-S接零保護系統（俗稱三相五線制系統），做到三相五線制、一機一閘一保護。電線電纜無老化、破損和漏電現象，嚴禁亂拉亂接。

第二十四條 2米以上的施工作業要參照《建筑施工扣件式鋼管腳手架安全技術規范》（JGJ 130）要求搭設腳手架。腳手架搭設必須確保架體穩定，腳手板鋪設安全，架子外側要搭設防護網。使用移動簡易腳手架的高度不應超過5m，面積不超過10㎡。

第二十五條 實施質量責任記錄制度。農房竣工驗收合格后，施工方應同步建立質量責任檔案記錄，記錄應載明房主姓名、審批日期、開竣工日期、施工負責人等信息，質量責任記錄一式三份，分別由鄉鎮政府、農戶、施工企業存檔。

第五章  竣工驗收

第二十六條 村民自建住房建設完工后，要向所在鄉鎮申請竣工驗收。鄉鎮自接到村民竣工驗收申請后，要在5個工作日內組織村民、村建房專干、施工負責人、技術人員、監理方，實地查驗村民是否按照審批內容進行建設、房屋工程質量安全是否符合設計要求，驗收合格后出具《農村宅基地和農民自建住房驗收意見表》，村民、施工方、鄉鎮各自留存備案。對未按審批內容進行建設及存在工程質量安全隱患的，限期整改。

村民自建住房通過驗收后，村民可持《農村宅基地批準書》《鄉村建設規劃許可證》《農村宅基地和村民自建住房驗收意見表》以及其他規定的材料向不動產登記機構申請不動產登記。

第六章  監督管理

第二十七條  建立縣級主導、鄉鎮主責、村級主體的村民自建住房管理機制。縣農業農村、自然資源、規劃、住房和城鄉建設、市場監管等部門要根據工作職責，加強對鄉鎮政府村民自建住房工作的指導。鄉鎮政府要落實巡查、報告和監督管理責任。

第二十八條 鄉鎮政府要加強對施工現場的監督檢查，形成檢查記錄。實施監督檢查時，有權采取下列措施：

（一）要求被檢查的建設主體提供有關資料；

（二）進入施工現場進行檢查；

（三）發現有影響房屋質量安全的問題時，即時責令改正。有關個人和單位應當支持、配合監督檢查，不得拒絕或阻礙。

第二十九條 鄉鎮政府要明確質量安全專管人員，對村民自建住房實施質量和安全監管，也可以委托符合條件的第三方機構實施質量和安全監管。

第三十條 鄉鎮人民政府要切實履行村民自建住房屬地管理主體責任，建立健全日常監督管理機制，加強村鎮建設部門工作人員的配備，充實管理力量，做好村民自建住房建設的工程質量安全監管及技術指導，并會同相關單位對違法違規的行為進行查處。

實施農村自建住房工程監理制度。鄉鎮人民政府負責組織第三方機構對村民自建住房工程進行監理，村民自建住房的建設方、施工方應接受監理管理，縣住房和城鄉建設局負責對監理人員進行培訓及業務指導。

第三十一條 鄉鎮政府及其有關行政管理機構要依法履行職責，不得吃拿卡要和違規收取費用；對在村民自建住房審批、監管、執法過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂、侵害村民合法權益的，由有權機關依法予以處理。

第七章  附則

第三十二條 本縣城鎮居民合法取得土地使用權的自建住房及其管理，參照本辦法執行。

第三十三條 本辦法施行過程中，法律、法規、規章及上級政策另有規定的，從其規定。

第三十四條 本辦法由縣農業農村局、自然資源局、住房和城鄉建設局、規劃中心負責解釋。

    第三十五條 本辦法自印發之日起試行。

解讀地址：內鄉縣人民政府關于印發《內鄉縣農村宅基地管理辦法（試行）》《內鄉縣村民自建住房管理辦法（試行）》兩個管理辦法的通知政策解讀